关于破解住宅小区物业管理难的调研.杨宇

2016-06-14 08:48:22 来源： 被阅读6488次

2015级公共管理   YGG1517014  杨宇

小区物业管理在社会管理中占十分重要的地位。俗话说：“安居才能乐业。”一个良好的居住环境，能使人身心愉悦、精力充沛，更好的投入到生活中、工作中。对于前期大自然物业管理被媒体炒得沸沸扬扬，物业公司与业主陷于僵持状态，影响了大多数业主的权益，使居民的安全感、满意率大大降低，对于社会建设和管理带来难题。为破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的满意率，万锦置业仓库分公司对广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区小区物业管理工作的实际，提出如下调研报告。

一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况

仓库物业管理处位于濉溪三堤口，下辖两个小区，分别是仓库西库家属院和东库家属院，共有居民住户268户，常住人口达到600人。

二、所辖小区的发展现状

尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越困难，表现在以下四个方面：

1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行业物业管理条例明确的收费标准低，小区居民自动缴费意识不强，调查的参与23家企业2015年物业管理费平均缴费率为62.45%。仅有3家企业达到收支平衡或略有盈余。

2、小区物业难管理。由于物业费用手脚不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持打扫楼道和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。

3、小区环境难维持。总体来说新建小区物业管理较好，老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。以口子小区为例，一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。

4、物业经营难阳关。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明、小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。

三、当前物业管理难的主要成因

1、物业公司缺乏监督。由于房地产业发展迅速，住宅小区数量越来越多，分布范围越来越广，但市房管局物业管理科室仅有两三名工作人员从事行业主管工作，难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。街道、社区以及其他有关职能部门的物业管理监督职责还不明确，绝大部分小区没有成立业主委员会，多层次的物业管理监管体系严重缺失。

2、物业收费缺乏手段。老小区执行的物管费政府指导价标准是2000年制定的，10多年来，劳动用工成本和物价指数翻了若干倍，但物管费标准一直未作较大的调整。最低标准只有0.4元/m*/月，以100m*住宅为例，全年物管费仅480元。即便如此，物管费用扔然难以收全，由于多种原因业主往往拒绝交纳物业费用。物业公司没有任何强制手段，也不能采取断水断电等粗暴办法。部分物业公司迫不得已到法院起诉，但是耗时长、费用高、执行难，即使赢了官司但却输了人情。

3、开发企业缺乏责任。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商，最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表达不满。如锦绣花园小区。

4、小区业主缺乏素质。随着城市化进程不断加快，越来越多的农民转为市民，但是自身素质还未能够得到提高。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止。物业管理公司没有行政执法权、处罚权，只能通过宣传说服等思想工作进行劝导。

5、职能部门工作缺位。住宅区中的私挖地下室、违章搭建、破门开窗、车辆乱停、马路市场、噪音油烟、养狗问题等等，不论是按《国务院物业管理条例》的规定，还是从实际出发，都应该由相关职能部门处理。但实际工作中，不少职能部门对住宅区中发生的问题处理不及时，甚至推诿扯皮，敷衍塞责。

四、破解住宅小区物管难的思考与对策

分析市区物管难的现状、成因及其影响，学习借鉴先进地区比较成功的做法和经验，现提出如下建议:

1、迅速制定出台物业管理办法，加强物业行业监督管理

针对当前物管工作中存在的问题，由市房管、法制部门抓紧制定出台符合我市实际的《物业管理办法》，进一步明确开发商前期物业管理职责、业主委员会工作职责、物业收费标准、相关法律责任等，确保物业管理工作有法可依。进一步强化市房管局物业监管力度，适量增加人员和经费，确保能够有效地开展好工作。督促加快建设专门的管理机构，畅通群众申请使用渠道，不断提高资金使用实效。

2、加强建筑质量与规划监管，把好前期物业管理交接关

规划、建设等部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查，确保严格按规划执行，各项配套齐全。尤其是要确保停车位建设到位，留足小区停车空间，从根本上解决好小区停车难题。做好前期开发商与物业的交接监督关，防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵占业主合法权益的情况发生。打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业公司在市场中进行双向选择，切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关，加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核，让业主在购买物业时就了解物业管理的具体事项，包括服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定，以维护业主的合法权益。

3、完善物业管理收费制度，切实解决物业收费难题

结合我市实际，制定出台物业管理收费实施细则，市物价部门要进一步提高现行收费标准，确定上下浮动幅度，由业主委员会和物业企业根据服务质量协商议定，报价格部门备案。a加快建立并大力推行“分等定级、质价相符”的物业管理收费制度，加强对物业收费的监督检查，督促物业企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，公示服务内容、服务标准、计费方式，减少乱收费现象的发生。b针对物业收费难的问题，建议推行刷卡收费方式，新建小区统一设置门禁系统，必须刷卡方可进入。这样既能将闲杂人员阻止在小区之外，又能够确保收足物业管理费用。对老旧小区恶意拖欠物业费用的住户，可以借鉴新加坡的做法，建立业主不缴费限制过户制度，纳入银行个人征信系统。C针对物业纠纷的多发、突发、处理急等特性，建议参照劳动仲裁模式设立诉前物业纠纷仲裁机制，在各市区设立物业纠纷仲裁庭，采取快速灵活的调查和现场勘查等方式固定证据，快速裁决，及时解决纠纷。

五、积极引入竞争机制，提高物业市场准入门槛

按照“建管分离”原则，打破自建自管体制，解决以往谁建设、谁管理造成的介入过晚、监管脱节等问题。在前期物业管理活动中，按照国家有关规定实行招标制度，由开发建设单位通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。建立物业服务企业信用保证金管理制度。建立和完善企业诚信档案、项目经理人的诚信档案，通过缴纳保证金，遏制少数企业不正当竞争、暗箱操作、恶意杀价、欺诈业主的行为，防止物业服务企业不履行物业合同、不作为、随便撤场等问题的发生。逐步提高物业服务企业的门槛，对于信用好的企业优先晋升资质等级、优先承揽新的物业管理项目，对信用差的企业向社会公开曝光，并降低资质等级甚至清出物业市场。